2020年5月24日 - 2020年5月30日

こんにちは、広報の福島です。

前回までは、資金計画からローンの選び方について
主ご紹介してきました(o^―^o)

現在の収支の把握や、ライフプランを明確化した後は
必要な費用・返済方法の確認と資金計画の作成などなど...

そして今回は、「資金」と同じく重要な「土地」について
のお話です♪

土地を見つけるのに大切なのは、「縁」と「決断力」です☆

ですが！

「ここにしたい😍」

と思った土地も、家が建てられるかどうかは
見た目だけでは判断できません💧

そこで、抑えておきたいポイントは３つご紹介します🙂


１．用途地域

都市計画法には
「都市計画区域」と「都市計画区域外」とがあります。

そして、都市計画区域の中には「市街化区域」と「市街化調整区域」があり
基本的に「住宅」を建てることができるのは、市街化区域となります。

ただし、市街化区域であっても、家が建てられない土地があります😢

それが「工業専用地域」です。

とは言え...工業専用地域内の土地が住宅用として
不動産会社等で扱われていることはありませんが、
万一の時に備えて頭に入れておきましょう！


２．土地と道路の関係

建築物は、建築基準法という法律にそって建てます。

その中で、土地と道路との関係にも決まりがあり、住宅用の土地には
幅員が４ｍ以上の道路に間口２ｍ以上接していなければならない
という「接道義務」が存在しているのです。

では、道路幅員が４ｍ未満の土地だったらどうでしょうか...。

この時には、道路の中心線から２ｍ後退したところを道路境界線とみなす
「セットバック」という規制が発生します。

この時注意すべき点は、セットバック分だけ土地が削られ
セットバックした土地には、建物は当然のこと
塀などの工作物も設置できません💧


３．接する道路の種類

道路には「公道」と「私道」とがあります。

公道は国道、県道、市町村道といった行政が所有する道路で
私道は一般の人が所有する敷地を、通行用に利用している道路です。

道路ごとで注意すべき点はありますが
「私道」は個人の所有ということもあり
詳細な調査をしなげればトラブルに巻き込まれる事も😢

実は、特に注意しなければならない道路なんです💧

後々トラブルにならないよう、しっかりと事前に確認しておきましょう。

こんにちは、広報の福島です。


さて、今日は住宅ローンの『審査』についてです！

ローンの返済プランに関して幾つかご紹介しましたが
「肝心の審査は通るかな...。」
と不安になりますよね。

仮に審査が通らなくても、その理由は教えても得ないことが殆どです(^^;)

では、審査に通るための重要なポイントは何でしょうか...？

まず、住宅ローンの審査には『事前審査』と『本審査』があり
事前審査は金融機関が、本審査は保証会社が審査を行います。

（保証会社のない【フラット35】やネットバンクは
金融機関が行います。）

まず、審査で大切なポイントに
・借入時と完済時の年齢
・健康状態
・担保評価
・勤続年数
・年収
・職業・職種・雇用形態
などの『本人の属性』が挙げられます。

これらは、殆どの銀行がチェックしており
例えば、多くの銀行は完済時の年齢を「80歳未満」と定めているため
「35年ローン」を組むには、借入時の年齢は「44歳まで」になります。

更に、60歳・65歳には定年退職を迎える方が多いため
40歳を超えている場合は、審査が厳しくなります😢

また、逆に20歳などと若くても
勤続年数が3年未満・年収が300万円未満であったり
また、正社員・固定給ではない場合
同じく審査が厳しくなってしまいます💧

ただし、金融機関によっても審査基準や優先度は異なるため
絶対に審査が通らないという事でもありません🙂

更に、年収は借入金額にも影響されるので
借入額が高ければ高いほど、年収の基準も高くなるという風に
必ずしも、審査基準が同じとは限りません...。




次に、『信用』も大切なポイントです！

審査に通るか否かは
「借入主に返済が可能かどうか」
が見極められているわけです。

ですので、過去にローンの滞納があると
審査は一気に厳しくなります💧

また、他にも消費者金融からの借り入れがある場合も同じで
一般的に都市銀行では、事前審査に通りません😢

地方銀行では、特に問題視していない金融機関もあるそうです。

「消費者金融ではないけれど、車のローンが...。」

という方は多いでしょう。

この場合は、住宅ローンの借入れ可能額が
少なくなるので注意してください。

他にも、税金を払っていない、離婚・再婚（慰謝料・養育費の関係）
も、審査が通りにくくなります😢



更に『担保評価』です。

住宅ローンを組む際には、
購入した物件に対して「抵当権」が設定されます。

評価が低いと、借入可能な金額が少なくなる事もあるので
注意して下さい。

こちらは、本審査でも大きなポイントとなります！

保証会社は、ローンの返済が不可能になった際に
借入主に代わって金融機関に支払いを行います。

そのため、借入主が購入した家を差し押さえて競売にかけます！

ですが、その際に家の売却価格が低いと
保証会社はお金を回収できないわけです。

そのため、担保評価をチェックして
もしもの時に役に立つか確認します。



最後に、『健康状態』も重要です。

団信に入れるかどうかが、ポイントですね☆

因みに、事前審査から本審査の間に借入主の状況は変わった場合は
返済に影響がないか、再度審査が行われます。

事前審査に通ったからと言って
車のローンを組んだり、転職したりするのはやめましょう。

事前審査には通ったのに、本審査で落とされてしまった
という事も、十分に起こりえます。

事前審査では、年齢や年収といった『本人の属性』や『信用』から
「安心してお金を貸せる人かどうか」を調べます。

本審査では物件の『担保評価』と、
本人の『健康状態』(団信に加入できるか)を主に調べます。





これらの条件から

「では、どうする？」

と、頭を抱える方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、審査基準が分かれば、事前に準備する事も可能です。

年収に不安があるのなら夫婦ペアローンを組んだり
フリーランスだったら、働き方を重視しない金融機関を探したり...

資金計画の見直しや、金融機関の選び方を変える事によって
無事にローンを組む事が出来ます。

それでも不安😢という方は、
一度プロに相談する事をお勧めします。

もちろん、アップホームでも
随時ご相談受け付けておりますので
気になる方は、お気軽にご相談ください(o^―^o)

こんにちは、広報の福島です。


さて、ライフプラン・マネープランを立てたら
いよいよ住宅ローンを選びです！

頭金や返済期間・返済額、そして金利などについてご紹介しましたが
もう一つ抑えておきたいポイントがあります🙂

いよいよローンを返す時の事を考えると、
大切なのが『いかに元金を減らすのか』です。

ローンの返済には、元金の返済と利息の返済があります。

どんなに利息を減らしても、元金が減らない限り
意味はありません😢

前回お伝えした通り「繰り上げ返済」は
元金を減らすのに有効な返済方法です。
（ボーナス払いには、利息が付いています）

元金が早く減れば、その分の利息がなくなるため
総返済額を抑えることが出来ます。

その為に、『元利均等返済』と『元金均等返済』についても
ローンを組む際には確認しておきましょう！

元利均等返済とは...
月々の返済額が同じになるように、
元金と利息の割合を調節している返済方法です。

対して、元金均等返済とは...
元金の返済額が毎回同じになる返済方法です。

返済スタート時は、元金が高いため利息も多くついています。

元利均等返済は、元金と利息の合計を毎回同じにする為
返済がスタートしても、利息を払っている割合が比較的高くなります。

そのため、返済額が一定で資金計画が立てやすいメリットがあるものの
「借入金」の残高の減りは遅くなります(^^;)

一方で、元金均等返済は
スタート時の返済額が高くなるデメリットはありますが
常に一定の元金の返済を行っているため
元金の減少が早く、つまり総返済額が少なくなります☆

特に、お子さんが小さく
将来支出が増えていくご家庭には適しています。

ただし、注意しておきたいのは
元金均等金利の場合は、返済当初の負担が大きい事です。

また、借入時の収入も高くないといけないようですね。

月々の返済額を抑えたい方にはお勧めできません。

更に、元利均等返済の方が一般的なため
金融機関によっては、元金均等返済を取り扱っていない場合もあります💧

「元金均等返済で返済していきたい！」

と思ったら、事前にしっかりと確認しておくようにしましょう😃

こんにちは、広報の福島です。

ローンを組む際に
「ボーナス払いって止めといた方がいいのか？」
「繰り上げ返済頑張るぞ！」
と考える方も多いのでは無いでしょうか？

そして、実際どちらがメリットが大きいのか...

ここも気になるポイントですね(o^―^o)

そこで今回は「ボーナス払い」と「繰り上げ返済」について
ご紹介したいと思います。

①　ボーナス払い

ボーナス払いは、月々の返済とは別に
年二回のボーナス時期に、追加して返済します。

メリットは、月々の返済額を低く抑えられる事です。

なので、安定してボーナスが支給される方には
向いています。

月々の返済を抑えられるので
日々の生活にゆとりを持てそうですね😀

ただし、転職などでボーナスが出なくなる場合もあるので
今は、ボーナス払いをしていない方も多くいらっしゃいます。

仮に、返済途中でボーナスが無くなった場合は
金融機関に相談してみましょう💧

ボーナス払いの金額を減らしたり、無くしたりと
変更する事が可能です。

また
「ローン返済の多くを、ボーナス払いで返済したい！」
と思っても、ボーナス返済に振り分けることが出来る割合は
金融機関毎に決まっています。

40％～50％が一般的の様ですね。

更に、ボーナス返済を使った方が
総返済額は多少高くなりますので、注意が必要です👀


②　繰り上げ返済

月々の支払いとは別に、元金の一部（全部）を前倒しで支払う事です。

元金を払う事が出来るので、その○○○元金にかかる利息分も無くなり
総返済額も低くなります☆

ですので、繰り上げ返済は『少しでも早く・多く』が基本です。

また、繰り上げ返済には
「返済額軽減型」：月々の返済額が低くなる
「期間短縮型」：返済期間が短くなる
の二種類があり、ライフプランに合わせた選択が必要です。

ボーナス払いと違って、自分のタイミングで支払得る事もメリットですが
その度に、ほとんどの金融機関で手数料がかかってしまいます💧

更に、住宅ローン特別控除を利用すると
先ほどの『少しでも早く・多く』が当てはまらない場合も...。

住宅ローン特別控除とは、最大10年間
住宅ローン残高の1％分の税金が安くなる制度です。

なので、繰り上げ返済でローン残高が少なくなっていると
節税のメリットが小さくなってしまいます😢

では、どうしたらいいのか？？

ポイントは『１％』です☆

ローンの金利が１％以上の場合は、
繰り上げ返済の方がお得です。

逆に、金利が１％未満の場合は
住宅ローン特別控除の方がお得なんです。

なので、特別控除の終わる10年後に繰り上げ返済を行うと
最もメリットが大きくなります♪

ただし、所得税・住民税などの関係によって
住宅ローン控除のメリットを最大限で受けられない場合は
この通りにはなりません。

また、損得よりも兎に角早く完済したい！
という方もいらっしゃるかもしれませんね。

総返済額が低くなるに越したことはありません。

ですが！ライフプラン・マネープランによっては
この限りではないはず...。

しっかりと「ベスト」な返済方法を見極めるようにしましょう☆彡

こんにちは、広報の福島です。

さて、ほとんどの方にとって「家づくり」は
初めての経験ですね。

絶対に失敗したくないけれど
初めてで分からない事ばかり(-_-;)

だからこそ、
「こんなはずじゃ...後悔してます💧」
という、よくある失敗例をご紹介したいと思います！

配線を失敗😢

キッチンの収納棚にもコンセントが必要だった！
コーヒーメーカーなどを使うたびに
コンセントの場所に移動するのが面倒...

部屋の照明スイッチが、開けたドアの裏に隠れてしまう💧

玄関の廊下のスイッチが遠く、靴を履いてしまうと届かない。


収納が少なくて失敗😢

壁面収納をつくりすぎて後悔！
家具や家電などをおける壁部分が少なくなってしまった。

玄関は広さを優先して収納をあきらめたのが失敗の原因💧
家族の人数が増えて、玄関が靴で滅茶苦茶に...

取り合えず大きな納戸をつくったが
結局デッドスペースになってしまった。

クロゼット内のハンガーパイプを2 段にしたが
下の段はジャケットの裾が床についてしまう。


広さで失敗😢

リビングを吹抜けにしたら、2 階がかなり狭くなり
そのうえ、1階の冷暖房効率も悪くなった。

夫婦や親子で料理をするにはキッチンが狭すぎた！
すれ違うとぶつかってしまう。

リビングを少しでも広くしたいと思い
玄関を狭くしすぎてしまった💧使いづらい...

バルコニーの奥行きが狭すぎた。
作業しづらい上に風が強いと洗濯物が壁についてしまう。


明るさで失敗😢

採光と通風のために窓を大きくしたが、隣の家から丸見え。

おしゃれさを重視してキッチンもダウンライトにしたが、
照明の数が足りなかったようで、手元が暗くて料理しづらい。


視界・視線で失敗😢

隣家の庭とうちのリビングが向い合せで、カーテンを開けられない。
目隠しの塀をつくりたいが、今さら嫌みな感じがしてできない💧

隣家の玄関とうちのトイレが近すぎて
トイレの時に気になってしまう。


音や臭いで失敗😢

寝室の窓のすぐ横が隣の家の駐車場になっている。
排気ガスを吸って目が覚めるような気がして辛い...

オープンキッチンなので、焼き物系の料理の時は
換気扇でも臭いが吸出しきれなくて正直臭い。

ダイニングの近くにトイレを配置したのが失敗。
音が丸聞こえで、お客様にも申し訳ない💧


動線で失敗😢

廊下の途中にトイレと洗面所があるが
廊下が狭くて朝は家族で大渋滞！

1階トイレは玄関の近くにあり
玄関で来客の対応中にトイレをつかい辛い。




いかがでしたか？

家づくりとは、納得してこだわってつくったつもりでも
後悔はつきものといいます...😢

とは言え
「絶対にオープンキッチンにしたい！」
「冷暖房費がアップしても、吹き抜けが欲しい☆」
というこだわりも、大切にしたいですよね。

ご家族で間取りの優先順位をつけて
効率よく失敗の少ない家づくりをしましょう😄

こんにちは、広報の福島です。

先週、「返せる額」についてご紹介しました。

広告などでは、月々の支払いが大きく掲載されている事が多いですが
その場合は、月々の返済額を低くするために
総返済額が高くなる、もしくはリスクが大きくなる返済方法が取られています。

だからこそ、自分たちにベストなローンを組むために
月々の返済可能額・総返済額・返済方法を選ばなければいけません。

更に、もう一つ気を付けておきたいのが「保証料」です。

保証料が必要だと、数十万円程支払う事になります。

では、そもそも「保証料」とは何の保証なのでしょうか...？

ではまず、何を保証するのかというと...

万が一住宅ローンの返済が出来なくなった場合
保証会社に住宅ローンの支払いを肩代わりしてもらうものです。

なので、そのための料金を「保証料」として支払うことになります。

つまり、支払先は銀行ではなく保証会社なんです🙂

ただし！！

保証会社は、とりあえず銀行に支払いをしてくれるだけで
ローンの返済が無くなるわけではありません💧

今まで銀行に払っていたものを、今度は保証会社に支払う必要があります。

ローンがチャラになるわけではないんです。

銀行にとっての保険と言う事ですね(^-^;

次に、保証料が必要な銀行でローンを組む事になった場合
ふたつの「支払い方法」があります。

一つ目が、現金一括払い
二つ目が、分割払い（金利に0.2％程上乗せする）

現金一括払いの方が、保証料は安くなりますが
その分現金が一気に無くなります。

分割払いは、保証料は高くなりますが
現金が手元に残るため、借入額を抑えることが出来ます。

なので、「総返済額」を見てみると
意外と大差ない場合も多い様です。

とは言え...

「自分にとってメリットがないならば払いたくない...！」

と思う方も多いでしょう。

実は、ローンの種類や銀行によって、「保証料」は異なります。

また、比較的ネットバンクは保証料が必要ない事が多い様です。

ただし、ネットバンクは手数料が高いなどのデメリットがあるので
そちらもしっかり把握しておきましょう。




「保証料」は、他の返済方法と同じように
自分のライフプランに合ったものを選ぶ事が重要です😀

後になって、しまった！！とならにように
事前にしっかりと計画しておきましょう。